Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości we Włoszech

Zakup nieruchomości we Włoszech to z pewnością dobra inwestycja w obliczu rosnących cen nieruchomości w Polsce, jak i nie do końca pewnej sytuacji geopolitycznej, w jakiej znalazł się nasz kraj po wybuchu konfliktu za wschodnią granicą. To jednak również spore wyzwanie dla kupującego ze względu na dość złożone prawo administracyjne we Włoszech. Jednym z pytań, które w naturalny sposób pojawia się po wyodrębnieniu nieruchomości we Włoszech, którą jesteśmy zainteresowani, jest pytanie o podatki i koszty, jakie będą związane z samą transakcją zakupu. W niniejszym artykule postanowiłem je opisać w możliwe przejrzysty i usystematyzowany sposób.

Podatek rejestrowy czy VAT?

Zasadniczym kosztem przy nabyciu nieruchomości we Włoszech jest tzw. podatek rejestrowy (wł. imposta di registro), którego za polski odpowiednik możemy uznać Podatek od Czynności Cywilnoprawnych. Podatek rejestrowy od nabycia nieruchomości we Włoszech wynosi 9%. Mechanizm kalkulacji podatku opiera w takim przypadku na systemie  „cena – wartość (wł. „prezzo – valore”), który umożliwia kalkulacje podatku na podstawie wartości katastralnej nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej (wł. rendita catastale), niezależnie od jej ceny transakcyjnej ustalonej pomiędzy stronami i wskazanej w akcie notarialnym.

Jak działa mechanizm „cena – wartość” i w jaki sposób kalkuluje się wg niego podatek rejestrowy od nabycia nieruchomości we Włoszech może wyjaśnić poniższy przykład:

Cena transakcyjna nieruchomości: 200 tys. euro

Wartość katastralna nieruchomości (wł. rendita catastale): 900 euro

Przy zastosowaniu systemu „cena – wartość”, wartość katastralną nieruchomości mnożymy przez 1,05 a następnie przez 120, czyli 900 euro x 1,05 x 120 = 113 400 euro.

W takim systemie podstawą opodatkowania 9% podatkiem rejestrowym  będzie kwota 113 400 euro, czyli podatek od nabycia nieruchomości we Włoszech wyniesie 9% x 113 400 euro = 10 206 euro.

Warto przy tym zauważyć, że bez zastosowania systemu „cena – wartość” podstawę opodatkowania stanowiłaby cena transakcyjna nieruchomości, a przedmiotowy podatek liczony byłby zgodnie ze wzorem: 9% x 200 000 euro = 18.000 euro.

Aby móc skorzystać z takiego sposobu opodatkowania nabycia nieruchomości we Włoszech, należy spełnić poniższe warunki:

• nieruchomość musi być nabywana w celach mieszkaniowych;
• nabywca jest osobą fizyczną i nie nabywa nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
• nabywca musi w jednoznaczny sposób poinformować notariusza o woli zastosowania przy transakcji systemu „cena – wartość”.

Istotne jest również to, że system „cena – wartość” może zostać zastosowany także do części przynależnych do nieruchomości, ale stanowiących odrębne lokale. Możliwe jest to pod warunkiem, że części te:

• posiadają własną wartość katastralną, czy praktycznie rzecz ujmując, własny numer wpisu w księdze wieczystej (np. garaż lub miejsce postojowe);
• jasno wynika, że część przynależna jest dodatkiem do nieruchomości;
• z aktu sprzedaży jasno wynika związek przynależności.

Z powyższego opisu nietrudno domyśleć się, że częścią przynależną, do której możliwe będzie zastosowanie preferencyjnego opodatkowania, będzie np. garaż, dla którego prowadzona będzie odrębna księga wieczysta.

Warto również wiedzieć, że – w związku z faktem, że podatek liczony jest na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, a nie ceny transakcyjnej arbitralnie ustalonej przez strony, a co za tym idzie z zachowaniem pełnej transparentności – włoski Urząd Skarbowy ma w przypadku podatnika, który wybrał omawiany mechanizm, znacznie bardziej ograniczone prawa kontroli niż w stosunku do podatnika, który zdecydował się na wybór ceny transakcyjnej jako podstawy opodatkowania.

Preferencyjne opodatkowanie nabycia nieruchomości we Włoszech najczęściej znajdzie zastosowanie przy transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi, jest ono wprawdzie możliwe również w sytuacji, w której sprzedającym jest przedsiębiorstwo, ale pod następującym warunkiem:

• od budowy nieruchomości do umowy sprzedaży upłynie ponad 5 lat, a sprzedający (przedsiębiorstwo) nie zastrzeże sobie w notarialnym akcie sprzedaży opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

Tak więc w przypadku nabycia nieruchomości we Włoszech od przedsiębiorstwa (np. dewelopera), nawet jeśli od budowy przedmiotowej nieruchomości upłynie 5 lat, przedsiębiorstwo zbywające nieruchomość, które jest podatnikiem VAT, ma prawo zastrzec sobie opodatkowanie tym podatkiem transakcji. Powracając do przykładu przywołanego na początku niniejszego rozdziału, VAT od transakcji nabycia nieruchomości w cenie 200 tys. euro wyniósłby 20 tys. euro (200 tys. x 10%).

Zakup nieruchomości we Włoszech: pozostałe podatki i opłaty

Oprócz podatku od zakupu nieruchomości (9%-owego podatku rejestrowego lub 10%-owego podatku VAT), włoski notariusz przy akcie notarialnym pobiera:

W przypadku zastosowania 9%-owego podatku rejestrowego:

• 50 euro podatku hipotecznego;
• 50 euro podatku katastralnego.

W przypadku zastosowania 10%-owego podatku VAT:

• 200 euro podatku rejestrowego;
• 200 euro podatku hipotecznego;
• 200 euro podatku katastralnego.

 Opodatkowanie zakupu pierwszego domu we Włoszech

Również polscy obywatele mogą znaleźć się w kategorii nabywców pierwszego domu we Włoszech. Aby nabywca nieruchomości we Włoszech został zaliczony do kategorii nabywców pierwszego domu, musi on spełnić poniższe warunki:

• nieruchomość musi należeć do określonej kategorii katastralnej: A/2 (lokale mieszkalne); A/3 (lokale o niskich kosztach wykończenia); A/4 (lokale komunalne); A/5 (lokale ultra komunalne); A/6 (lokale wiejskie); A/7 (małe wille); A/11 (lokale mieszkalne i budynki charakterystyczne dla okolicy). W zakres ten nie wchodzą np. mieszkania luksusowe lub duże wille, o kategorii katastralnej odpowiednio A/1 i A/8;
• nieruchomość znajduje się na terenie gminie, w której nabywca ma (lub zamierza ustanowić) miejsce zamieszkania lub pracy, czyli krótko mówiąc nabywca danej nieruchomości musi w danej gminie na stałe zamieszkać lub pracować;
• nabywca spełnia określone wymogi: tj. nie jest właścicielem lub współwłaścicielem – współwłasność może dotyczyć także nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, innej nieruchomości położonej na terenie Włoch i nie jest posiadaczem lub współposiadaczem jej prawa własności, użytkowania, dzierżawy, zamieszkiwania. Od 1 stycznia 2016 r. ulgi podatkowe przysługują również nabywcy, który jest już właścicielem nieruchomości nabytej z ulgami, pod warunkiem że posiadana już nieruchomość zostanie sprzedana w terminie jednego roku od zakupu nowej.

Warto przy tym zaznaczyć, że przy nabyciu nieruchomości we Włoszech jako pierwszego domu, podatek rejestrowy wynosi 2% (zamiast 9%) – nie może on być jednak niższy niż 1000 euro, natomiast w przypadku transakcji podlegającej podatkowi VAT stawka podatku wynosi 4% (zamiast 10%). Podatek katastralny i hipoteczny pozostają bez zmian, tj. w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem rejestrowym wynoszą one po 50 euro każdy, zaś w przypadku transakcji podlegającej podatkiem VAT 200 euro – plus podatek rejestrowy w stałej wartości 200 euro.

Należy pamiętać, że przy zakupie nieruchomości we Włoszech z wykorzystaniem preferencji podatkowych przewidzianych dla zakupu pierwszego domu, możemy je utracić, jeśli:

• nabytą w tym trybie nieruchomość sprzedamy przed upłynięciem 5 lat od jej zakupu;
• nie zmienimy miejsca zamieszkania w terminie 18 miesięcy od dnia zakupu.

Wsparcie przy nabyciu nieruchomości we Włoszech

Jestem tłumaczem przysięgłym języka włoskiego od 2010 r. Znam nie tylko język, ale włoskie zwyczaje, realia i doskonale orientuję się w przepisach prawa administracyjnego. Na zlecenie oferuję wsparcie przy:

• poszukiwaniu nieruchomości we Włoszech;
• weryfikacji jej stanu rzeczywistego i prawnego;
• wybór najbardziej optymalnej dla kupującego formy opodatkowania transakcji;
• złożeniu oferty zakupu nieruchomości, zawarcia umowy przedwstępnej i końcowej.

Jeśli masz pytania odnośnie nabycia nieruchomości we Włoszech i sposobu opodatkowania transakcji:

biuro@nowatkowski.pl

Tel. (+48) 600 715 198