Czy przy zakupie domu we Włoszech należy żądać od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia o zgodności nieruchomości z prawem budowlanym?

Przy zakupie domu we Włoszech sprzedający zobowiązany jest do przedłożenia szeregu dokumentów, wśród nich m.in. umowy, na podstawie której nabył prawo do nieruchomości, zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej – w przypadku w którym nieruchomość jest częścią wspólnoty mieszkaniowej, świadectwa charakterystyki energetycznej itp. Wśród dokumentów, na które można się natknąć jest również zaświadczenie o zgodności nieruchomości z prawem budowlanym (wł. Relazione di Regolarità Edilizia – skr. RRE), które w istocie poświadcza zgodność  stanu faktycznego, w jakim znajduje się nieruchomość z przedmiotową dokumentacją złożoną w gminie i katastrze. Aby lepiej zrozumieć, czym jest to zaświadczenie, należy bliżej przyjrzeć się sposobowi, w jaki we Włoszech ewidencjonowane są nieruchomości.

W jaki sposób Włosi ewidencjonują dane dotyczące nieruchomości?

Dane dotyczące nieruchomości we Włoszech ewidencjonowane są na dwóch poziomach:

1. Główne dane identyfikacyjne takie jak dane właścicieli, metraż, numery i klasy nieruchomość, rzuty i plany, wartość nieruchomości przyjęta dla celów podatkowych znajdują się w Katastrze Budynków (wł. Catasto Fabbricati) lub też Katastrze Terenów (wł. Catastro Terreni). Ten drugi rejestr obejmuje przed wszystkim niezabudowane działki – tak budowlane jak i rolnicze. Z prawnego punktu widzenia istotne jest to, że wyciągi z włoskiego katastru nie mają wartości dowodowej, co oznacza, że nie mogą więc zostać wykorzystane na gruncie prawnym w przypadku sporu sądowego pomiędzy stronami.
2. Drugi poziom ewidencji nieruchomości we Włoszech stanowi tzw. Archiwum Rejestrów Nieruchomości (wł. Conservatoria dei Registri Immobiliari). Rejestr ten obejmuje dane właścicieli; umów, na podstawie których nabyli oni prawo do nieruchomości, wszelkie obciążenia na nieruchomości (w tym hipoteki, zastawy czy prawa rzeczowe ustanowione na rzecz osób trzecich). Z punktu widzenia prawa istotne jest to, że dane ujęte w Archiwum Rejestrów Nieruchomości mają wartość dowodową i mogą zostać wykorzystane w sporze sądowym pomiędzy stronami.

Dla zrozumienia włoskiego systemu ewidencji nieruchomości istotna jest informacja, że oba powyższe rejestry są prowadzone przez włoski urząd skarbowy (wł. Agenzia delle Entrate), co dla nas Polaków, przyzwyczajonych do faktu, że rodzima księga wieczysta jest prowadzona przez sądy rejonowe – może stanowić swoistego rodzaju novum.

Co zyskujemy, otrzymując zaświadczenie o zgodności nieruchomości z prawem budowlanym?

Kupujący nieruchomość we Włoszech ma zasadniczo dwie możliwości, jeśli chodzi o kwestię zgodności nabywanej nieruchomości z prawem budowlanym: może przyjąć oświadczenie złożone przez sprzedającego do aktu lub też zażądać, aby sprzedający okazał przy akcie zaświadczenie wydane przez niezależnego technika (np. geodetę lub architekta) posiadającego odpowiednie uprawniania, w którym poświadczy on zgodność nieruchomości z przepisami. Nie ma cienia wątpliwości, że to drugie rozwiązanie w lepszy sposób zabezpiecza interes kupującego. Często kupujący nieruchomość we Włoszech przyjmują błędne założenie, że to notariusz – dopuszczając do aktu – weryfikuje, czy nieruchomość jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego czy też nie. Nic bardziej mylnego, notariusze we Włoszech nie mają kompetencji technicznych do przeprowadzenia tego typu weryfikacji, stąd też w aktach notarialnych stosują wyraźny zapis zwalniający ich z wszelkiej odpowiedzialności w tym zakresie.

Jakie informacje zawiera włoskie zaświadczenie o zgodności nieruchomości z prawem budowlanym?

 

Włoskie zaświadczenie o zgodności nieruchomości z przepisami prawa budowlanego zawiera następujące informacje:

• dane identyfikujące nieruchomość w katastrze;
• informacje o wydanych zgodach budowlanych w tym również zgodach budowlanych na ewentualne zmiany (np. przebudowę lub rozbudowę nieruchomości) w projekcie budowlanym;
• potwierdzenie zgodności rzutów i planów złożonych w katastrze i w Archiwum Rejestrów Nieruchomości ze stanem faktycznym;
• potwierdzenie złożenia odpowiedniego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych i wniosku o dopuszczenie nieruchomości do użytkowania.

Na zlecenie kupującego uprawniony technik może w zaświadczeniu ująć i zweryfikować inne aspekty związane z nieruchomością takie jak przykładowo:

• czy jest ona położona na obszarze o statusie specjalnym i objęta ograniczeniami wynikającymi z przepisów urbanistycznych czy krajobrazowych;
• czy instalacje (np. elektryczna i wodno-kanalizacyjna) są zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami/były zgodne z przepisami obowiązującymi w chwili ich wykonania;
• czy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty umową/wami z gminą czy innymi jednostkami samorządowymi itp.

W celu sporządzenia sprawozdania uprawniony technik oczywiście zobowiązany jest nie tylko zweryfikować dokumenty złożone w urzędach, ale również przeprowadzić wizję lokalną samej nieruchomości. Wizję której z oczywistych przyczyn nie przeprowadza na przykład notariusz.

Jakie konsekwencje może spowodować brak zaświadczenia o zgodności nieruchomości położonej we Włoszech z prawem budowlanym?

Jeśli kupujący nieruchomość nie zwróci się do sprzedającego o przedłożenie zaświadczenia, a jedynie zadowoli się oświadczeniem złożonym przez sprzedającego do aktu, musi się liczyć z następującymi konsekwencjami:

• Uzupełnienie wszelkich braków dokumentacyjnych w aktach urzędowych w praktyce spadnie na nowego właściciela;
• Ewentualne przymuszenie do tego byłego właściciela może wiązać się ze sporem sądowym (koszty, czas);
• W zależności od rodzaju braków/niezgodności w dokumentach należy się liczyć z trudnościami przy dalszej sprzedaży nieruchomości.

Czy można świadomie nabyć nieruchomość we Włoszech, która nie jest w pełni zgodna z prawem budowlanym?

Kto zna specyfikę włoskiego rynku nieruchomości zdążył zapewne zorientować się, że – mniejsze lub większe – niezgodności dokumentacji urzędowej dot. nieruchomości ze stanem faktycznym są – szczególnie na południu Włoch – dość powszechne. Czy zatem można świadomie nabyć taką nieruchomość, biorąc na siebie obowiązek uregulowania jej statusu? Oczywiście tak, pod warunkiem jednak że dobrze rozpoznamy rodzaj niezgodności i tak przykładowo: jeśli mamy do czynienia z samowolą budowlaną (przebudową  lub rozbudową w stosunku do złożonego w urzędzie projektu budowlanego), należy bezwzględnie zweryfikować, czy jej rodzaj wchodzi w zakres którejś z przyjętych ustaw abolicyjnych (wł. sanatoria) i czy zatem jest ona możliwa do zalegalizowania. W innym przypadku możemy nabyć nieruchomość, która w praktyce będzie niesprzedawalna. Oczywiście konieczne jest również dokonanie bilansu pomiędzy przyznaną przez sprzedającego bonifikatą z tytułu nie w pełni uregulowanego statusu nieruchomości, a kosztami administracyjnymi i doradczymi jego uregulowania. W takim przypadku kwestia porozumienia pomiędzy stronami zostanie również ujęta w akcie notarialnym.

 

Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości we Włoszech, ale nie znalazłeś jeszcze odpowiedniej oferty, sprawdź ogłoszenia wyłącznie licencjonowanych pośredników: https://nowatkowski.pl/nieruchomosci/

Znalazłeś interesującą Ciebie nieruchomość, ale potrzebujesz wsparcia prawnego i językowego? Napisz lub zadzwoń do mnie:

biuro@nowatkowski.pl

Tel. (+48) 600 715 198