Zakup nieruchomości we Włoszech – jak działa depozyt notarialny?

Przy zakupie mieszkania lub domu we Włoszech newralgicznym momentem transakcji jest zapłata ceny sprzedaży. Oczywiście my Polacy siłą rzeczy szukamy analogii  do naszej rzeczywistości, w której zwyczajowo chwila zapłaty ceny sprzedaży na rzecz sprzedającego jest tożsama z momentem zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i przekazaniem kluczy do nieruchomości. Czy we Włoszech ten mechanizm jest identyczny i czy istnieją inne, bardziej zabezpieczające interes kupującego sposoby uregulowania ceny sprzedaży? W poniższym artykule, w możliwie dostępny sposób, postaram się odpowiedzieć na te pytania.

Zapłata bezpośrednia na konto sprzedającego czy depozyt notarialny?

Oczywiście we Włoszech tak samo jak w Polsce możliwa jest zapłata ceny sprzedaży nieruchomości bezpośrednio na konto osobiste sprzedającego w momencie podpisania umowy i przekazania kluczy do mieszkania/domu. Rozwiązanie takie w naturalny sposób jest korzystne dla dotychczasowego właściciela – otrzymuje on środki od razu bez czekania na dopełnienia wymogów formalnych takich jak wpisanie zmiany właściciela we włoskim rejestrze nieruchomości, który jest odpowiednikiem naszej księgi wieczystej. Rozwiązanie to jednak obarczone jest pewnym ryzykiem, zwłaszcza jeśli kupujący jest cudzoziemcem i nie jest obeznany z włoskimi realiami. I tak przykładowo, przywołując czarne scenariusze, może okazać się, że nieruchomość sprzedana na papierze:

• ma obciążenia/ograniczenia formalno – prawne, które uniemożliwiają wpisanie w odpowiednim rejestrze nowego właściciela;
• ma obciążenia hipoteczne, o których nowy właściciel nie został należycie poinformowany;
• stan nieruchomości znacząco różni od stanu, który został przedstawiony nowemu właścicielowi podczas jej fizycznej prezentacji.

W takiej sytuacji, nawet jeśli racja z prawnego punktu widzenia stoi po stronie kupującego, odzyskanie środków wpłaconych na konto osobiste osoby fizycznej może wymagać czasu i zaangażowania dodatkowych środków, czego oczywiście każdy kupujący – tym bardziej pochodzący z innego kraju – chciałby uniknąć.

Należy ponadto pamiętać, że zapłata ceny sprzedaży nieruchomości bezpośrednio na konto włoskiego sprzedającego ze względu na specyfikę aktu notarialnego we Włoszech w praktyce musi nastąpić przed samym aktem z dwóch powodów:

• kwestii techniczno – bankowych – nie zawsze możliwe jest zlecenie przelewu natychmiastowego znacznej kwoty w bankowości elektronicznej, przebywając zagranicą;
• sami notariusze wymagają, aby zapłata ceny sprzedaży nastąpiła przed aktem, argumentując to transparentnością przepływów pieniężnych i koniecznością ujęcia numeru transakcji bankowej (tzw. CRO – kod referencyjny transakcji) w treści samego aktu.

Nietrudno więc wyobrazić sobie sytuację, w której kupujący z Polski wpłaci z wyprzedzeniem cenę sprzedaży na konto włoskiego właściciela, odkrywając podczas samego aktu lub też bezpośrednio po nim niezgodności czy to formalno – prawne czy też faktyczne dotyczące nabywanej nieruchomości.

Instytut depozytu notarialnego

Instytut depozytu notarialnego we Włoszech został wprowadzony ustawą nr 147/2013, zmienioną następnie ustawą o konkurencyjności nr 124/2017. W swoim aktualnym brzmieniu ustawa przewiduje prawo kupującego do zwrócenia się do notariusza sporządzającego akt o zatrzymanie ceny sprzedaży w depozycie notarialnym aż do momentu wpisania nowego właściciela do włoskiego rejestru nieruchomości, co faktycznie stanowi finalizację transakcji sprzedaży i daje nowemu właścicielowi gwarancję korzystania w pełni z praw przysługujących mu wraz z nabyciem nieruchomości. O chęci skorzystania z prawa do wpłacenia ceny sprzedaży na depozyt notarialny kupujący musi poinformować notariusza z odpowiednim wyprzedzeniem, gdyż skorzystanie z depozytu notariusza może wpłynąć na koszt samej usługi notarialnej. Notariusze we Włoszech w istocie powiększają wówczas koszt usługi notarialnej lub o ryczałt (w wysokości od kilkuset do tysiąca euro) lub też procent od deponowanej kwoty (zwyczajowo 0,4%).

Czy cena sprzedaży zdeponowana na koncie notarialnym włoskiego notariusza jest w pełni zabezpieczona?

Warto podkreślić, że włoski ustawodawca zadbał o to, aby kwoty wpłacone na depozyt notarialny były w pełni bezpieczne. Przede wszystkim włoscy notariusze zobowiązani są do prowadzenia oddzielnego, dedykowanego rachunku bankowego przeznaczonego na depozyty. Ponadto, z prawnego punktu widzenia zdeponowane środki wyłączone są z majątku samego notariusza, nie mogą wchodzić w skład masy spadkowej po nim ani też być częścią majątku wspólnego, który notariusz współdzieli wraz z małżonkiem/małżonką. Wreszcie – co bardzo istotne – nie mogą one zostać zajęte przez wierzycieli notariusza, ani – co jeszcze istotniejsze – przez wierzycieli sprzedającego.

Korzyści dla kupującego w przypadku skorzystania z depozytu notarialnego

Tak jak pisałem powyżej, depozyt notarialny zabezpiecza kupującego przez pojawieniem się w okresie pomiędzy datą aktu, a wpisaniem nowego właściciela do włoskiego rejestru nieruchomości adnotacji o ustanowieniu hipoteki, zajęciu administracyjnym, wnioskach sądowych itp. Nawet jeśli ryzyko to jest dość ograniczone: obowiązkiem notariusza w istocie jest weryfikacja braku obciążeń na nieruchomości na dzień aktu, należy pamiętać, że żaden włoski notariusza nie da kupującemu gwarancji, że takie zapisy do chwili rejestracji aktu się nie pojawią. Stąd też popularne przekonanie „o wszystko zadba notariusza” w tym przypadku ma charakter życzeniowy i przy pojawieniu się niesprzyjających okoliczności może okazać się zgubne dla kupującego.

Warto wskazać jeszcze kilka przypadków, w których skorzystanie z depozytu notarialnego we Włoszech jest bardziej niż zasadne:

• Nieruchomość jest obciążona hipoteką, a strony ustalają w akcie notarialnym, że zwolnienie ceny sprzedaży z depozytu notarialnego nastąpi dopiero po wykreśleniu hipoteki.
• Nieruchomość jest obciążona hipoteką, a część ceny sprzedaży przeznaczona zostanie przez sprzedającego na spłatę hipoteki. Wówczas, aby część ceny sprzedaży rzeczywiście została przeznaczona na spłatę hipoteki, pozostała jej cześć zostanie zatrzymana w depozycie do momentu spłaty i wykreślenia hipoteki.
• Nieruchomość podlega prawu pierwokupu, a strony ustalają w akcie notarialnym, że zwolnienie ceny sprzedaży z depozytu notarialnego nastąpi dopiero po rezygnacji z prawa pierwokupu właściciela tego prawa.
• Nieruchomość nie została dopuszczona do użytkowania (wł. agibilità), a cena sprzedaży zostanie zwolniona z depozytu dopiero po złożeniu przez sprzedającego odpowiedniego zawiadomienia do urzędu miasta;
• Nieruchomość nie jest wolna od rzeczy lub osób, a strony ustalają w akcie notarialnym, że zwolnienie ceny sprzedaży z depozytu nastąpi po opróżnieniu nieruchomości z rzeczy lub osób.
• Nieruchomość obciążona jest zaległościami w opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jako że w takim przypadku, na mocy ex art. 63 rozporządzenia wykonawczego do włoskiego kodeksu cywilnego, nowy właściciel nieruchomości odpowiada solidarnie z poprzednim właścicielem za zobowiązania na rzecz wspólnoty, w akcie notarialnym strony ustalają, że kwota niezbędna do uregulowania zaległych opłat zostanie zdeponowana na depozycie notarialnym, a notariusz zostanie upoważniony do dokonania płatności na rzecz wspólnoty.

Zawiadomienie sprzedającego o chęci skorzystania z depozytu notarialnego

Istotne jest to, aby kupujący o chęci skorzystania z depozytu notarialnego poinformował z odpowiednim wyprzedzeniem nie tylko notariusza, ale również sprzedającego. Chodzi o to, aby uniknąć sytuacji, w której włoski sprzedający, zaskoczony decyzją kupującego o skorzystaniu z depozytu notarialnego, nie uzależnił przekazania kluczy do nieruchomości od zwolnienia środków z depozytu, co w praktyce dla kupującego z Polski może oznaczać wydłużenie czasu, kiedy nieruchomość zostanie mu przekazana do momentu zmiany wpisu we włoskim rejestrze nieruchomości. Najlepiej kwestię depozytu notarialnego ująć już w umowie przedwstępnej, odbierając w ten sposób właścicielowi nieruchomości argument o braku jego należytego zawiadomienia. Oczywiście, aby tak się stało, kupujący z Polski musi być w pełni świadomy istnienia instytutu depozytu notarialnego i przysługującemu mu prawa do skorzystania z niego w transakcji zakupu domu we Włoszech.

 

 

 

Wsparcie przy nabyciu nieruchomości we Włoszech

Jestem tłumaczem przysięgłym włoskiego od 2010 r. Znam nie tylko język, ale włoskie zwyczaje, realia i doskonale orientuję się w przepisach prawa administracyjnego. Na zlecenie oferuję wsparcie przy:

• poszukiwaniu nieruchomości we Włoszech;
• weryfikacji jej stanu rzeczywistego i prawnego;
• złożeniu oferty zakupu nieruchomości, zawarciu umowy przedwstępnej i końcowej.

Jeśli masz pytania odnośnie nabycia nieruchomości we Włoszech:

biuro@nowatkowski.pl

Tel. (+48) 600 715 198