Zakup nieruchomości we Włoszech

W ostatnich latach wzrosło znacznie w naszym kraju zainteresowanie nieruchomościami we Włoszech. Bogacenie się społeczeństwa, poszukiwanie nowych form inwestycji, ale również chęć poznania innego stylu życia, spowodowały, że włoski rynek nieruchomości stał się bardzo atrakcyjny dla kupujących z Polski. Trend ten jeszcze bardziej nasilił się po wybuchu wojny w Ukrainie i skokowym wzroście cen nieruchomości w Polsce.

Podstawowe informacje dla kupującego dom we Włoszech

Polacy jako obywatele Unii Europejskiej mają prawo nabyć nieruchomość we Włoszech bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zezwoleń, korzystając z tych samych praw co obywatele Włoch. Kluczową sprawą jest oczywiście wybór samej nieruchomości, który z kolei w głównej mierze jest determinowany jej ceną. Powszechnie wiadomo, że cena nieruchomości zależy od wielu czynników, z których do najważniejszych należy zaliczyć:

• lokalizację nieruchomości, której podział – szczególnie w dużych miastach – często przebiega we Włoszech na linii: centrum miasta, obszary miasta znajdujące się w bezpośrednim zapleczu centrum (wł. semicentro) oraz obrzeża miasta (wł. periferia);
• rodzaj nieruchomości: mieszkanie czy dom wolnostojący;
• powierzchnia użytkowa;
• piętro (w przypadku mieszkania);
• ekspozycja na słońce;

Warto powyższy punkt nieco rozwinąć. Częstą motywacją nabycia domu we Włoszech jest dużo łagodniejszy klimat panujący w tym kraju. I nie chodzi tutaj jakoś szczególnie o temperaturę, która jak wszyscy mogliśmy doświadczyć w ostatnich dekadach systematycznie rośnie w naszym kraju, ale o brak słońca. Nie jest tajemnicą, że w miesiącach od listopada do marca, niedogodnością pogodową, która szczególnie nam doskwiera jest brak promieni słonecznych, tych samych promieni, których we Włoszech – w analogicznym okresie – jest zwykle pod dostatkiem. Tak samo jak w Polsce, także we Włoszech w cenie są mieszkania nasłonecznione, skierowane na południe, a nie na północ. Pozwala to na oszczędności (ogrzewanie i oświetlenie zimą), ale warto tutaj – szczególnie jeśli zdecydujemy na zakup nieruchomości w południowych regionach Włoch – nie przesadzać, bo jeśli mieszkanie/dom będzie nadmiernie nasłonecznione/y, wszystkie ewentualne oszczędności uzyskane na ogrzewaniu i oświetleniu zimą, oddamy z nawiązką na klimatyzację latem.

• wykończenie;
• dostępność windy (w przypadku mieszkania);
• ogólny stan części wspólnych budynku (również w przypadku mieszkania).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości we Włoszech

Po znalezieniu nieruchomości, która spełnia nasze oczekiwania, kluczową sprawą jest weryfikacja jej stanu prawnego. Rolę polskiego wydziału ksiąg wieczystych pełni we Włoszech agenda państwowa (wł. Agenzia del Territorio), która przechowuje dane dotyczące wszystkich nieruchomości znajdujących się terenie Włoch. Można złożyć wniosek o tzw. odpis katastralny, który zawiera takie dane jak:

• dane identyfikacyjne nieruchomości oraz jej kategorię (budynek czy działka);
• dane identyfikacyjne właściciela nieruchomości, którym może być osoba fizyczna lub prawna;
• mapy działek i budynków;
• wzmianki o wpisach dokonanych w księdze wieczystej.

Jeśli zdecydujemy się na nabycie mieszkania, warto również sprawdzić, czy jego aktualny właściciel posiada zaległości w opłatach na rzecz spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Można to dość łatwo zweryfikować, zwracając się do zarządcy budynku o wydanie odpowiedniego oświadczenia.

Transakcja zakupu nieruchomości we Włoszech

Oczywiście, aby transakcja zakupu domu we Włoszech mogła dojść do skutku, w pierwszej kolejności sprzedający i kupujący muszą porozumieć się co do ceny transakcyjnej nieruchomości. Podobnie jak ma to miejsce w Polsce, również we Włoszech należy wyraźnie odróżnić cenę ofertową od ceny transakcyjnej nieruchomości. Wyłączając szczególne przypadki, prawie zawsze jest możliwość negocjacji ceny ze sprzedającym. Zwyczajowo można uzyskać obniżkę w stosunku do ceny transakcyjnej na poziomie 7/8%, w niektórych przypadkach bonifikata może przekroczyć 10% –  chociaż obiektywnie należy przyznać, że nie dzieje się tak w przypadku szczególnie atrakcyjnych nieruchomości. Trzeba jednak przy tym pamiętać, że Włosi należą do mistrzów sztuki negocjacji (z oczywistych względów – gospodarka rynkowa panuje tam od końca II wojny światowej – mają w tym znacznie dłuższą tradycję niż my Polacy), a próby tzw. „przelicytowania” mogą zakończyć się najzwyczajniej „spaleniem” transakcji. Dlatego tak ważne jest, aby proces negocjacji powierzyć osobom, które znają język, mentalność i zwyczaje Włoskich sprzedających. Osobom, które wypunktują słabsze strony nieruchomości, nie urażając przy tym jej właściciela.

Formalny proces nabycia nieruchomości we Włoszech można podzielić na trzy etapy:

• złożenie propozycji zakupu nieruchomości;
• zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży;
• zawarcie umowy przyrzeczonej (końcowej).

Zacząć należy od tego, że propozycja zakupu we Włoszech ma formalny charakter. Powinna ona zawierać:

• imiona i nazwiska stron;
• miejsce i datę urodzenia;
• opis nieruchomości;
• dane wieczystoksięgowe;
• rok budowy;
• zgodność nieruchomości z projektem budowlanym;
• potwierdzenie przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe;
• ustaloną cenę sprzedaży;
• ustalony sposób zapłaty;
• wysokość zadatku.

Już z powyższego łatwo można wywnioskować, że włoska propozycja zakupu nieruchomości nie ma wiele wspólnego ze sposobem składania oferty zakupu nieruchomości, z którym mamy do czynienia w Polsce i który nie ma formalnego charakteru. Ze względu na występowanie takich elementów jak zadatek, propozycję zakupu nieruchomości we Włoszech bardziej można przyrównać do naszej umowy przedwstępnej, chociaż przedwstępna umowa nabycia nieruchomości również we Włoszech występuje i może ona być kolejnym etapem procesu. Należy mieć świadomość, że propozycja zakupu nieruchomości jest we Włoszech ujęta kodeksowo i że – złożona przez potencjalnego kupującego – staje się nieodwołalna. Wiąże więc ona – zwyczajowo na okres 1 – 2 tygodni kupującego, ale nie sprzedającego, który ma w tym czasie prawo analizować inne oferty, a co za tym idzie – odrzucić naszą. Warto oczywiście również zwrócić uwagę na potencjalne skutki wycofania się kupującego ze złożonej oferty, z których najważniejszym jest utrata zadatku. Przed złożeniem oferty zakupu należy więc bardzo dokładnie przeanalizować takiej jej elementy jak:

• rodzaj zadatku;
• sposób zapłaty ceny sprzedaży;
• termin wydania nieruchomości.

Jeśli sprzedający zaakceptuje naszą ofertę zakupu, można przejść do kolejnego etapu, którym będzie zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Podobnie jak ma to miejsce w Polsce, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości we Włoszech jest zawierana, jeśli jedna lub obie strony potrzebują więcej czasu (zwyczajowo: finansowanie – po stronie kupującego, wydanie lokalu – po stronie sprzedającego) na zawarcie umowy przyrzeczonej (końcowej). Jeśli chodzi o formę przedwstępnej umowy sprzedaży, musi ona być zawarta w formie pisemnej. I chociaż włoskie przepisy dopuszczają, w przypadku gdy przedmiotem umowy przedwstępnej są nieruchomości z rynku wtórnego, zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej bez udziału notariusza, zalecane jest jakkolwiek zawarcie jej w formie aktu notarialnego, który lepiej zabezpiecza interesy przyrzeczonego kupującego. Ponadto zaleca się, w szczególności jeśli zawarcie umowy końcowej jest planowane znacznie później niż przedwstępnej, zgłoszenie faktu zawarcia umowy przedwstępnej we włoskiej księdze wieczystej. W ten sposób zabezpieczony zostaje interes kupującego na wypadek, gdyby sprzedający chciał w międzyczasie sprzedać nieruchomość innemu nabywcy lub w jakikolwiek sposób ją obciążyć.

Ostatnim etapem – po złożeniu oferty zakupu i zawarciu umowy przedwstępnej – jest zawarcie umowy przyrzeczonej (końcowej). Umowa przyrzeczona we Włoszech jest zawierana w formie aktu notarialnego i przenosi ona prawo do nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Przy akcie notarialnym kupującemu przekazywany jest oryginał tzw. zaświadczenia własności nieruchomości, który sporządza notariusz. Także na notariuszu ciąży obowiązek złożenia wniosku o wpisanie nowego właściciela nieruchomości w Rejestrze Katastralnym.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Opodatkowanie zakupu domu we Włoszech

Każdy nabywca domu we Włoszech zobowiązany jest do zapłaty podatków pośrednich, którymi są:

• związane z transakcją nabycia nieruchomości: podatek rejestracyjny (można go porównać do polskiego PCC) lub VAT, podatek hipoteczny i katastralny;
• związany z własnością nieruchomości podatek od nieruchomości.

Opodatkowanie transakcji nabycia nieruchomości zależne jest od kilku czynników, tj. rodzaju i przeznaczenia nieruchomości, ale również od strony sprzedającej. Jeśli jest ona podatnikiem VAT, kupujący zamiast podatku rejestracyjnego (PCC), zapłaci podatek VAT. Wysokość podatku wynosi odpowiednio:

Dla transakcji niepodlegających VAT:

• 200 € z tytułu podatku hipotecznego i katastralnego – kwota 200 € należna jest z tytułu każdego z dwóch wymienionych podatków;
• 9% od wartości transakcji z tytułu podatku rejestracyjnego (PCC).

Dla transakcji podlegających VAT, w przypadku nieruchomości niewchodzących do kategorii nieruchomości luksusowych, stawka VAT wynosi 10%.

Tłumacz przysięgły przy zakupie domu we Włoszech

Nie da się ukryć, że nabycie nieruchomości we Włoszech bez doskonałej znajomości języka włoskiego jest dość karkołomne. Nawet jeśli agenci nieruchomości mówią po angielsku, zupełnie inaczej rozmawiają z obcokrajowcem posługującym się angielskim, a inaczej z osobą posługującą się biegle ich językiem. Nie chodzi tutaj nawet o złą wolę, czy chęć ukryciu niektórych aspektów transakcji, ale bardzo często o ogólny niski poziom znajomości angielskiego we Włoszech. Znalezienie nieruchomości wystawionej na sprzedaży bez pośredników, bez znajomości języka Dantego jest właściwie niemożliwie. Wśród osób prywatnych wystawiających ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości dobra znajomość angielskiego jest bardzo ograniczona, żeby nie powiedzieć śladowa. Dobra znajomość języka jest również konieczna przy przeglądaniu wpisów w księdze wieczystej i ogólnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Należy również pamiętać, że przy akcie notarialnym nabycia nieruchomości we Włoszech wymagane jest tłumaczenie przysięgłe z włoskiego.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Wsparcie przy nabyciu nieruchomości we Włoszech

Jestem tłumaczem przysięgłym włoskiego od 2010 r. Znam nie tylko język, ale włoskie zwyczaje, realia i doskonale orientuję się w przepisach prawa administracyjnego. Od lat wspieram Polaków zainteresowanych nabyciem nieruchomości we Włoszech oraz Włochów kupujących nieruchomości w Polsce. Na zlecenie oferuję wsparcie przy:

1. poszukiwaniu nieruchomości we Włoszech;
2. weryfikacji jest stanu rzeczywistego i prawnego;
3. złożeniu oferty zakupu nieruchomości, zawarcia umowy przedwstępnej i końcowej.

Jeśli masz pytania odnośnie nabycia nieruchomości we Włoszech:

biuro@nowatkowski.pl

Tel. (+48) 600 715 198